# Fizetési ütemtervek Dubaiban: 60/40, 80/20, 1%/hó és átadás utáni > Hogyan működnek a dubaji még épülő ingatlanok fizetési ütemtervei? 60/40, 80/20, 1%/hó, 50/50 mérföldkő és átadás utáni konstrukció, foglaló, hitelplafon. - Source: https://nour-properties.com/hirek/dubaji-fizetesi-utemtervek/ - Utoljára frissítve: 2026-07-31 - Published: 2026-07-31 - Category: Stratégia - Language: hu - Publisher: Nour Properties (https://nour-properties.com) --- **Röviden:** - A még épülő ingatlanért részletekben fizetsz, egy fix ütemterv vagy az építkezés előrehaladása szerint, nem egy összegben. - A leggyakoribb konstrukciók: 60/40, 80/20, 1%/hónap, 50/50 mérföldkő-alapú és átadás utáni. - Egyik ütemterv sem eleve olcsóbb a másiknál. A teljes vételár ugyanaz, csak a pénz időbeli eloszlása más. - Az ütemterv a vételárat fedezi, a 4%-os ingatlan-nyilvántartási illetéket külön fizeted. - Még épülő ingatlanra a bankok külföldi vevőknek legfeljebb a vételár 50%-áig hiteleznek. Hogy neked melyik konstrukció való, azon múlik, mikor akarod elkezdeni a bevételt, és mennyi készpénzt tudsz lekötve tartani az építkezés alatt. Lent végigvesszük, hogyan működik az öt fő ütemterv, mekkora a foglaló, és hol jön be a hitel. ## Mi az a fizetési ütemterv? **A fizetési ütemterv az a beosztás, amit a fejlesztő ad a vételár kifizetésére, még mielőtt az épület elkészülne.** Ahelyett, hogy a tulajdonátírási irodánál egy összegben fizetnél, mint egy kész ingatlannál, előbb foglalót fizetsz, aláírod az adásvételi szerződést, aztán részletekben fizetsz, ahogy az építkezés vagy a naptár eléri a megbeszélt pontokat. A még épülő ingatlan adta a dubaji lakáseladások nagyjából 73%-át 2026 első negyedévében (a dubaji ingatlan-nyilvántartó hivatal, a Dubai Land Department adatai szerint, piaci jelentések alapján), és ennek fő oka pont a fizetési ütemterv. Csökkenti azt a készpénzt, ami az első naptól kell, a többit pedig szétteríti azon a két-öt éven, ami egy projektnek jellemzően a kulcsátadásig kell. Hogy ez a logika mikor éri meg jobban, mint egy azonnal kiadható lakás, azt a [még épülő vagy kész ingatlan összehasonlításban](https://nour-properties.com/hirek/epulo-vagy-kesz-ingatlan/) szedtük szét. Egy dolgot érdemes rögtön tisztázni: az ütemterv csak a vételárat fedezi. A 4%-os ingatlan-nyilvántartási illeték nem része, azt külön fizeted, hacsak a fejlesztő épp nem ad illetékmentességi akciót. A teljes költséglistát a [dubaji ingatlanvásárlási útmutatóban](https://nour-properties.com/utmutatok/dubaji-ingatlanvasarlasi-utmutato/) tételesen leírtuk. ## 60/40 vagy 80/20: mi a különbség? **Mindkét konstrukció megosztja a vételárat egy építési és egy átadási részre, csak más arányban.** A 60/40-esnél 60%-ot fizetsz az építkezés alatt, a maradék 40%-ot az átadáskor. Ez azoknak való, akik az átadás után bérbe adnák a lakást, mert a kisebb záró részletet könnyebb megtakarításból vagy hitelből előteremteni. A 80/20-as jobban előre tolja a terhet: 80% az építkezés alatt, 20% az átadáskor, ami inkább a saját célra vásárlóknak és a hosszú távra tervező tulajdonosoknak jó, akik szívesebben törlesztik le a nagy részt korán. Egyik konstrukció sem eleve olcsóbb. A teljes ár általában ugyanaz marad, akárhogy osztod el, úgyhogy a választás azon múlik, mennyi készpénzt akarsz lekötve tartani az építkezés alatt, és mennyit hagynál az átadás utánra. ## Hogy néz ki egy 1%/hónap ütemterv? **Egy szerényebb foglalót teszel le, aztán havonta fizeted a vételár 1%-át, amíg el nem éred a megbeszélt teljes összeget.** Ezt gyakran úgy időzítik, hogy az átadásig vagy azon túlig tartson. Egy 1 500 000 dirhamos lakásnál ez havi nagyjából 15 000 dirham, egy fix, kiszámítható tétel néhány nagy mérföldkő-fizetés helyett. Ez a konstrukció az első lakásvásárlóknak és azoknak való, akik szorosan tervezik a havi kiadásaikat. A havi összeg elég kicsi ahhoz, hogy be lehessen tervezni, és nem kell minden pár hónapban egy nagyobb tételt összespórolni. Cserébe hosszú fizetéssorozatot vállalsz, úgyhogy csak akkor működik, ha a jövedelmed stabil marad végig. ## Mi az az 50/50 mérföldkő-alapú ütemterv? **Az 50/50 mérföldkő-alapú ütemtervnél a fizetéseid a tényleges építési előrehaladáshoz igazodnak, nem egy fix naptárhoz.** Egy-egy százalékot akkor fizetsz, amikor a projekt elér egy szakaszt: az alapozás befejezését, a szerkezetépítést vagy a belső kivitelezést. A teljes összeg nagyjából felezve oszlik el az építési időszak és az átadás között. Ennek van egy kevésbé kézenfekvő előnye. Ha a fejlesztő gyorsabban halad a tervezettnél, te is gyorsabban fizetsz, ha viszont csúszik, csúszik a fizetési ütemed is. Egy elmaradt fizetési felszólítás gyakran az első látható jele annak, hogy a projekt késésbe futott. ## Mi az az átadás utáni fizetési ütemterv? **Az átadás utáni fizetési ütemterv az egyetlen konstrukció, ahol azután is fizetsz, hogy már a tiéd a lakás, és a kezedben a kulcs.** Egy jellemző verzió 60%-ot kér az építkezés alatt, a maradék 40%-ot pedig egy-három évre osztja szét, az átadás után, ahelyett hogy mindent lezárnál a birtokbavétel napján. A különbség a 60/40-hez vagy a 80/20-hoz képest nem az arányban van, hanem az időzítésben. Az a két konstrukció az átadással lezárul, az átadás utáni viszont továbbviszi a hátralévő rész egy darabját. Ezért annak a befektetőnek való, aki azt tervezi, hogy a kész lakás bérleti bevétele segít fedezni az utolsó részleteket, gyakorlatilag a bérlőn keresztül finanszírozva a vásárlás egy darabját. Nem minden projektnél elérhető. A fejlesztők válogatva adnak átadás utáni feltételt, jellemzően azért, hogy egy projektindulást gyorsabban eladjanak, úgyhogy projektenként kell rákérdezni. ## Kinek melyik ütemterv való? | Ütemterv | Szerkezet | Kinek való | |---|---|---| | 60/40 | 60% az építkezés alatt, 40% az átadáskor | Befektetőknek, akik az átadástól bérbe adnák a lakást | | 80/20 | 80% az építkezés alatt, 20% az átadáskor | Saját célra vásárlóknak és hosszú távra tervező tulajdonosoknak, kis záró részlettel | | 1%/hónap | Kis foglaló, aztán havi 1% a megbeszélt teljes összegig | Első lakásvásárlóknak vagy szoros havi tervezésre szorulóknak | | 50/50 mérföldkő-alapú | Fizetés az építési előrehaladáshoz igazodva, nem fix dátumhoz | Vevőknek, akik a tényleges építkezéssel akarják követni a kiadásukat | | Átadás utáni | 60% az építkezés alatt, 40% egy-három évre elosztva az átadás után | Befektetőknek, akik a bérleti bevételből fedeznék az utolsó részleteket | Aláírás előtt minden ügyfelünknél összevetjük az adásvételi szerződés tényleges mérföldkő-pontjait a marketinganyag ígéreteivel, mert a kettő nem mindig egyezik, és vita esetén az a záradék számít, ami a szerződés melléklete. Azt is megnézzük, hogy melyik városrészben milyen ütemtervek futnak éppen: a fő befektetői negyedeket a [dubaji városrész-útmutatóban](https://nour-properties.com/utmutatok/dubaji-varosresz-utmutato/) hasonlítottuk össze. ## Mekkora a foglaló? **A legtöbb még épülő ingatlan foglalása 10-20%-os foglalóval indul, amit azért fizetsz, hogy lefoglald a lakást, mielőtt aláírod a teljes adásvételi szerződést.** Egy 1 500 000 dirhamos lakásnál ez jellemzően 150 000 és 300 000 dirham között mozog. A visszatérítési feltételek fejlesztőnként eltérnek, úgyhogy írásban erősítsd meg őket, mielőtt fizetsz. Amint a foglalás megtörtént, a foglaló általában beszámít az első részletbe, nem tetejére jön. A befizetéseid ezután letéti számlára (escrow) kerülnek, és a fejlesztő csak a kivitelezés előrehaladtával jut hozzájuk. Ez a dubaji vevővédelem egyik legerősebb eleme: ha az építkezés áll, a pénz is áll. ## Felvehetek jelzáloghitelt a fizetési ütemterv mellett? **Igen, de a még épülő ingatlanra a hitelfedezeti arány külföldi vevőknek legfeljebb 50%.** Ez a fele annak, amit egy kész ingatlanra jellemzően kapnál, vagyis a vételár legalább felét saját magadnak kell állnod: a fejlesztő ütemtervéből, megtakarításból, vagy a kettő keverékéből. Néhány bank azt is korlátozza, mely még épülő projektekre hitelez, úgyhogy az előzetes jóváhagyás nem automatikus attól, hogy lefoglaltál egy lakást. Van, aki átadás utáni finanszírozást vagy mérföldkő-alapú jóváhagyást kínál kiválasztott projekteken, ami áthidalhatja a hiányt, de ezt közvetlenül a banknál erősítsd meg, mielőtt elköteleződsz. Ha a tartózkodási engedély is cél, számolj azzal, hogy még épülő ingatlannál az Arany Vízum 2 millió dirhamos küszöbét a ténylegesen befizetett összeg alapján nézik, nem a teljes szerződéses érték alapján. A feltételeket az [Arany Vízum és ingatlan cikkünkben](https://nour-properties.com/hirek/arany-vizum-ingatlan/) írtuk le részletesen. ## Melyik ütemtervvel indulj? Azzal, amelyik a saját pénzáramlásodhoz illik, nem azzal, amelyiket a projektindulási brosúra a legjobban tálalja. Ha nem vagy biztos benne, melyik ez, egy privát konzultáción végigvesszük a számaidat, modellezzük a fizetési ütemtervet a következő öt évre, és csak utána nézünk projektet. A teljes vásárlási folyamathoz pedig ott a [dubaji ingatlanvásárlási útmutató](https://nour-properties.com/utmutatok/dubaji-ingatlanvasarlasi-utmutato/), egy hívás sem kell hozzá. ## Gyakori kérdések ### Mi történik, ha kihagyok egy részletet a fizetési ütemtervemből? Az adásvételi szerződés felmondási és kötbérzáradékain múlik, amik fejlesztőnként eltérnek. A jellemző feltételek szerint a fejlesztő először késedelmi díjat számít fel, az ismétlődő nemfizetés pedig a szerződés felmondásához vezethet, a már befizetett összeg egy részének elvesztésével. Ezeket a záradékokat aláírás előtt olvasd át, ne akkor, amikor egy fizetés már kimaradt. ### A fizetési ütemterv tartalmazza a dubaji ingatlan-nyilvántartási illetéket? Nem. Az ütemterv csak a lakás vételárát fedezi. A 4%-os ingatlan-nyilvántartási illetéket, a tulajdonátírási iroda díját és az ügynöki jutalékot külön fizeted, jellemzően a foglaláskor vagy a bejegyzéskor. Néhány fejlesztő ad olyan akciót, ami fedezi az illetéket, de az marketingelőny, nem a szabvány ütemterv része. ### Válthatok másik fizetési ütemtervre, miután aláírtam a szerződést? Ritkán, és csak a fejlesztő belátása szerint. Az ütemterv aláíráskor rögzül a szerződésben, így a váltás, mondjuk 80/20-ról átadás utánira, a fejlesztővel való újratárgyalást jelenti, ha egyáltalán hajlandó rá. Egyszerűbb a megfelelő konstrukciót aláírás előtt kiválasztani. ### Drágább vásárlás az 1%/hónap ütemterv? Nem eleve. A teljes vételár általában ugyanaz marad, akármelyik ütemtervet választod, mert ez pénzáramlási konstrukció, nem árazási. Ami változik, az az, hogyan oszlik el ugyanaz az összeg időben. ### Eladhatom a még épülő ingatlanomat, mielőtt végigfizettem az ütemtervet? Sokszor igen, jellemzően a vételár 30-40%-ának kifizetése után, a fejlesztő jóváhagyásával. Az eladás szerződés-átruházásként (assignment) épül fel, nem hagyományos adásvételként, és a költségek közé beletartozik a fejlesztő adminisztrációs díja, az átruházási költség és a fennmaradó részletek, amiket az új vevő átvállal. ### Befolyásolja a fizetési ütemterv az Arany Vízum jogosultságomat? Az időzítést befolyásolhatja. Az Arany Vízum ingatlan-küszöbe 2 millió dirham, és még épülő ingatlannál a jogosultság a ténylegesen befizetett összegen múlik, nem a teljes szerződéses értéken. Egy hosszú ütemtervnél ennek elérése akár egy évig vagy tovább is tarthat. ### Minden projektnél elérhető az átadás utáni fizetési ütemterv? Nem. A fejlesztők válogatva adnak átadás utáni feltételt, gyakran csak bizonyos projektindulásokon, nem a teljes portfóliójukon. Ha ez a konstrukció fontos a terveidnek, a konkrét projektnél kérdezz rá, mert maga az átadás utáni időszak hossza is projektenként változik.