Az Arany Vízum érthetően: milyen ingatlanérték jogosít rá, és mit ad

Az Arany Vízum (Golden Visa) az Egyesült Arab Emírségek 10 évre szóló, megújítható tartózkodási engedélye, amelyet egy jogosító ingatlanbefektetés alapoz meg. A küszöb jelenleg 2 millió AED, nagyjából 166 millió forint. Ennyi a tömör válasz, és a hirdetések többsége itt meg is áll.

A részletekben viszont sok a félreértés: mi számít bele a 2 millióba, jogosít-e a jelzáloghiteles vásárlás, összeadható-e több ingatlan értéke, és mit kapsz a vízummal azon túl, hogy jól hangzik. Ezeket vesszük most sorra, ugyanúgy, ahogy az ügyfeleinknek is elmondjuk: előbb a számok és a buktatók, utána a panoráma.

A lényeg röviden:

• A küszöb 2 millió AED, nagyjából 166 millió forint értékű, jogosító ingatlanbefektetés.
• Az engedély 10 évre szól, megújítható, és a családodra is kiterjedhet.
• Jelzáloghiteles vásárlás is jogosíthat, a finanszírozás felépítésétől függően.
• Tartózkodási engedélyt kapsz, állampolgárságot és automatikus adóügyi illetőséget viszont nem.

Mi az az Arany Vízum?

Az Arany Vízum az Emírségek tartós tartózkodási engedélye ingatlanbefektetőknek: 10 évre szól, megújítható, és egy birtokolt eszközhöz, a saját dubaji ingatlanodhoz kötődik. Ha a vásárlásod eléri a küszöböt, a kérelem a vásárlás mellett futtatható, külön projekt helyett a folyamat részeként.

Az ügyfeleink egy részének Dubai több, mint egy szám egy kivonaton. Bázist szeretnének, ahová a család bármikor mehet, vagy hosszabb ott töltött időszakokat terveznek a következő évekre. Nekik az Arany Vízum a vásárlás egyik legértékesebb hozadéka, és sokszor már az ingatlankiválasztást is ez a cél formálja.

Nem véletlen, hogy a kérdés szinte minden konzultáción előkerül. A dubaji piac 2025-ben több mint 168 000 tranzakciót zárt, 425 milliárd AED értékben, és a külföldi vevők egy jó részénél a tartózkodási engedély is ott ül a számítás mögött. Hogy közben maga a piac hol tart, arról a 2026-os dubaji ingatlanpiaci elemzésünkben írtunk.

Milyen ingatlanérték jogosít rá, és mi számít bele?

A küszöb 2 millió AED, vagyis nagyjából 166 millió forint. Ekkora értékű, a nevedre bejegyzett dubaji ingatlanbefektetés jogosíthat a 10 évre szóló tartózkodási engedélyre. Egy pillantásra így néz ki:

Kérdés	Válasz
Küszöb	2 millió AED, nagyjából 166 millió forint
Időtartam	10 év, megújítható
Kire terjedhet ki	Rád és a családodra
Jelzáloghitellel	Jogosíthat, a felépítéstől függően
Állampolgárság	Nem jár vele

A 2 millió AED Dubai befektetői városrészeiben reális belépő. A Downtownban a lakások jellemzően 1,5 és 3 millió AED között indulnak, a Marinában 1,2 és 2,5 millió között, a Palm Jumeirah-n 2,5 millió felett. A JVC-ben viszont 0,35 és 0,7 millió AED a tipikus belépő, ott egyetlen lakás ritkán éri el a küszöböt. A külföldiek által vásárolható, szabad tulajdonú övezetek (Dubai Marina, Downtown, Business Bay, Palm Jumeirah és a többi) a befektetőket érdeklő városrészek nagy részét lefedik.

Hogy pontosan mi számít bele a küszöbbe, az a részleteken múlik: a gyakorlatban a tulajdoni okiraton szereplő értéknek van súlya, a tervezőasztalról eladó, vagyis off-plan ingatlannál pedig annak is, hogy a vételárból mennyit fizettél már ki. Ezért minden vásárlásnál egyedileg erősítjük meg a beszámítást, mielőtt bárki a vízumra építene egy döntést.

A vásárlás teljes menetét, a 4%-os tulajdon-átírási illetékkel és a többi költséggel együtt, a dubaji ingatlanvásárlási útmutatóban szedtük össze.

Mit ad az Arany Vízum, és mit nem?

Tartós tartózkodást ad az Emirátusokban: 10 évre szól, megújítható, és a dubaji ingatlanod a családodnak is megnyithatja a tartós tartózkodás kapuját. Az engedély egy birtokolt eszközhöz kötődik, vagyis a tartózkodásod alapja a saját ingatlanod, amelyet közben kiadhatsz, használhatsz vagy a portfóliód részeként kezelhetsz. Dubaiban ráadásul nincs éves ingatlanadó és nincs tőkenyereség-adó a lakóingatlanon, a lakások pedig jellemzően évi 6-8% bruttó hozamot hoznak, tehát az eszköz, amelyre a tartózkodásod épül, közben dolgozik is.

A családtagok közül jellemzően a házastárs és a gyerekek vonhatók be a kérelembe. A pontos kört és a feltételeket az előkészítésnél erősítjük meg, mert ezek a szabályok időről időre változnak.

Az engedélyhez nem kell helyi szponzor vagy munkáltató, és többszöri belépésre jogosít: úgy osztod be a dubaji jelenléted, ahogy a naptárad engedi.

Két határt viszont érdemes tisztán látni. Az Arany Vízum tartózkodási engedély, útlevél és állampolgárság tehát nem jár vele. Az adóügyi illetőség (tax residency) pedig külön kérdés: önmagában attól, hogy van vízumod, az adóügyi helyzeted nem rendeződik át, az a személyes körülményeidtől függ. A magyar adózási helyzetedet a könyvelőddel közösen nézzük át, adótanácsot nem adunk.

„Az Arany Vízum értékes hozadék, de önmagában sosem indok a vásárlásra. Az ingatlannak előbb a számokban kell helytállnia, a vízum utána jön”, mondja Rozvany Christopher, a Nour társalapítója.

Hogyan intézzük a kérelmet a vásárlás mellett?

A vásárlással párhuzamosan visszük az egészet: megerősítjük, hogy a vásárlásod jogosít-e rá, előkészítjük a kérelmet, és beadjuk. Nem neked kell papírokat kergetned időzónákon át. A gyakorlatban így néz ki:

1. Jogosultság-ellenőrzés még a kiválasztásnál. Mielőtt ajánlatot tennél, megnézzük, eléri-e a konkrét vásárlás a küszöböt, és ha hitelből veszel, a felépítés engedi-e a kérelmet.
2. Előkészítés a tulajdonátírással párhuzamosan. Amíg a dubaji ingatlan-nyilvántartó hivatal (Dubai Land Department) a nevedre jegyzi be a tulajdont, mi már a kérelem dokumentumait rakjuk össze.
3. Beadás és követés. Beadjuk a kérelmet, és végigvisszük az engedély megszerzéséig. Egy kapcsolattartód van végig: mi.

Egy beköltözhető ingatlan vásárlása az elfogadott ajánlattól a tulajdoni okiratig jellemzően 4-6 hét, a vízumkérelem ehhez a menetrendhez igazodik.

Jogosít az Arany Vízumra a jelzáloghiteles vásárlás?

Jogosíthat, a finanszírozás felépítésétől függően. A jelzáloghitel önmagában senkit nem zár ki, a részletek viszont számítanak, ezért jelzáloghiteles vásárlásnál a vízumtervet a finanszírozással együtt rakjuk össze, még az ajánlat előtt.

Külföldiként a bankok jellemzően az ingatlanérték 50-60%-áig finanszíroznak, vagyis egy 2 millió AED-es vásárlásnál eleve 40-50% önerővel számolsz. Ez a vízum szempontjából sem mindegy, mert a konstrukció felépítése dönti el, mikor és hogyan kérelmezhető az engedély. Az előzetes banki jóváhagyás alkalmazottként 3-5, vállalkozóként 7-10 munkanap, úgyhogy a finanszírozás kereteit még az ingatlanválasztás előtt tisztán látod.

A gyakorlatban annak is szerepe lehet, hogy a bank milyen igazolást ad ki, és hogy a vételárból mennyi a saját befizetésed. Ezeket vásárlás előtt tisztázzuk, mert utólag már sokkal nehezebb a konstrukción igazítani.

Több ingatlan értéke összeadható?

Az őszinte válasz: ez részletszabályokon múlik, és ezeket a kérelem beadása előtt mindig az aktuális hivatalos feltételek alapján erősítjük meg.

A dubaji ingatlan-nyilvántartó hivatal tájékoztatása szerint a küszöb egy vagy több, a kérelmező nevén lévő ingatlannal is teljesíthető. A feltételek azonban változhatnak, ezért erre sosem építünk anélkül, hogy beadás előtt le ne ellenőriznénk.

Ha két kisebb lakásban gondolkodsz egy nagyobb helyett, ezt a kérdést a kiválasztásnál tedd fel, ne a tulajdonátírás után derüljön ki, hogy másként kellett volna strukturálni a vásárlást. A portfólió felépítése és a vízumcél összefügg, együtt megtervezni olcsóbb, mint utólag javítani.

Ha az Arany Vízum is része a terveidnek, mondd el már az első konzultáción: a küszöböt, a finanszírozást és a kérelmet egyben nézzük, te pedig pontosan látod, mire számíthatsz, mielőtt elköteleződnél. A vásárlás lépéseit a dubaji ingatlanvásárlási útmutató írja le, a piac aktuális állását pedig a 2026-os piaci elemzésünk.

Amit a befektetők kérdeznek tőlünk

Mekkora ingatlanérték kell az Arany Vízumhoz?

A küszöb jelenleg 2 millió AED, nagyjából 166 millió forint. Ekkora értékű, jogosító dubaji ingatlanbefektetés mellé 10 évre szóló, megújítható emírségi tartózkodási engedély kérelmezhető.

Jogosít az Arany Vízumra a jelzáloghiteles vásárlás?

Jogosíthat, a finanszírozás felépítésétől függően. Vásárlás előtt megerősítjük, hogy a konkrét konstrukciód eléri-e a küszöböt, és a kérelmet is mi intézzük.

Állampolgárságot ad az Arany Vízum?

Nem. Az Arany Vízum tartózkodási engedély, 10 évre szól és megújítható. Az adóügyi illetőség külön kérdés, amely a személyes körülményeidtől függ.

A családomra is kiterjed az Arany Vízum?

A jogosító ingatlanbefektetés neked és a családodnak nyithatja meg a tartós tartózkodást. A pontos családtagi kört a kérelem előkészítésekor erősítjük meg.

Intézi a Nour az Arany Vízum kérelmét?

Igen. A vásárlással párhuzamosan megerősítjük a jogosultságot, előkészítjük a kérelmet, beadjuk, és követjük az engedély megszerzéséig.