Még épülő vagy kész ingatlan: melyik melyik befektetőtípushoz illik

Dubaiban 2025-ben több mint 168 000 ingatlan-adásvételt kötöttek, összesen 425 milliárd dirham értékben, és a lakóingatlan-eladások nagyjából 70%-a a tervezőasztalról eladó, vagyis off-plan lakásokra szólt. Olyanokra, amik a szerződéskor még nem álltak. A piac tehát erősen húz a még épülő projektek felé, ettől viszont nem biztos, hogy neked is arra van dolgod.

Hogy neked melyik éri meg, a céljaidon múlik: mikor kell a bevétel, mennyi tőkét tudsz most mozgósítani, és mennyi kockázat fér bele. Lent sorra vesszük, hogyan fizetsz az egyiknél és a másiknál, mit véd a letéti számla, és a végén típusonként megmondjuk, kinek melyiket ajánlanánk, találgatás helyett számokkal.

Röviden:

• A még épülő ingatlant részletekben fizeted, a fejlesztő ütemezése szerint: 60/40, 80/20, átadás utáni részletek vagy havi 1%-os konstrukció is létezik.
• A befizetéseid letéti számlán állnak, a fejlesztő csak a kivitelezés előrehaladtával jut hozzájuk.
• Egy kész ingatlan az elfogadott ajánlattól számítva nagyjából 4-6 hét alatt a tiéd, és már az első hónaptól hozhat bérleti díjat.
• Jelzáloghitelnél még épülőre legfeljebb 50%-ot ad a bank, kész ingatlanra külföldiként általában 50-60%-ot.
• Havi bevételre a kész való, több éves értéknövekedésre a még épülő. A részleteket lent bontjuk ki.

Mit jelent a még épülő, és mit a kész ingatlan?

A még épülő ingatlan olyan lakás vagy villa, amit még az épület elkészülte előtt veszel meg közvetlenül a fejlesztőtől, alaprajz és látványterv alapján. Jellemzően alacsonyabb áron szállsz be, mint amennyibe ugyanaz a lakás készen kerülne, cserébe várnod kell rá, hónapokat vagy akár éveket.

A kész ingatlan átadott, beköltözhető lakás vagy villa, amit megnézhetsz, felmérhetsz, és az átírás után szinte azonnal bérbe adhatsz. Itt azt veszed, amit látsz: a valódi kilátást, a valódi minőséget és az épület valódi bérlői keresletét.

A kettő a pénzednek két külön ritmust jelent, és pont ez dönti el, melyik illik hozzád.

Hogyan fizetsz egy még épülő ingatlannál?

A fejlesztő fizetési ütemezése szerint, részletekben. A vételár nem egyben esedékes, hanem az építkezés mérföldköveihez kötve, és a konstrukció projektenként más. A leggyakoribb felosztások:

1. 60/40: a vételár 60%-át az építkezés alatt fizeted ütemezve, 40%-át átadáskor.
2. 80/20: 80% az építkezés alatt, 20% átadáskor.
3. Átadás utáni (post-handover) ütemezés: a vételár egy részét az átadás után fizeted, amikor a lakás már bérleti díjat hozhat.
4. Havi 1%-os konstrukció: kisebb kezdőbefizetés után havonta a vételár 1%-a megy a fejlesztőnek.

A befizetéseid letéti számlára (escrow) kerülnek, és a fejlesztő csak a kivitelezés előrehaladtával, szakaszonként jut hozzájuk. Ez a dubaji vevővédelem egyik legerősebb eleme: ha az építkezés áll, a pénz is áll.

A vásárlást a dubaji ingatlan-nyilvántartó hivatal (Dubai Land Department) a még épülő ingatlanok előzetes nyilvántartásába, az Oqood-rendszerbe jegyzi be, a végleges tulajdoni okiratot pedig átadáskor kapod meg.

Ha hitelt vonnál be, számolj vele, hogy még épülő ingatlanra a bankok legfeljebb a vételár 50%-áig finanszíroznak, így a fizetési ütemezés nagyobb részét önerőből kell hoznod.

Hogyan zajlik egy kész ingatlan vásárlása?

Gyorsan: az elfogadott ajánlattól a tulajdoni okiratig általában 4-6 hét telik el. Aláírjátok az adásvételi előszerződést, elkészül a tartozásmentességi igazolás, majd a tulajdonátírási irodában a nevedre kerül a tulajdoni okirat. A teljes folyamatot költségekkel és dokumentumokkal együtt a dubaji ingatlanvásárlási útmutatóban írtuk le, lépésről lépésre.

Jelzáloghitelnél az előzetes banki jóváhagyás fizetett alkalmazottként 3-5, vállalkozóként 7-10 munkanap, és külföldiként általában az ingatlanérték 50-60%-át adják a bankok.

A befektetői szempontból legfontosabb különbség, hogy a kész lakás az átírástól kiadható, a dubaji lakások bruttó hozama pedig jellemzően évi 6-8%. Így a tőkéd már az első hónaptól dolgozik, nem egy átadási dátumra vár.

Miben különbözik a kettő a számok szintjén?

A még épülő kevesebb tőkét kér egyszerre, viszont a bevétel csak az átadásnál indul. A kész a teljes vételárat kéri heteken belül, cserébe azonnal fizet. A többi különbség is ebből az időeltolásból következik.

Szempont	Még épülő	Kész
Tőkeigény	Részletekben, a fejlesztő ütemezése szerint (60/40, 80/20, havi 1%)	Teljes vételár plusz költségek 4-6 héten belül
Finanszírozás	Jelzáloghitel legfeljebb 50%-ig	Külföldiként általában 50-60%
Bérleti bevétel	Az átadástól, hónapokkal vagy évekkel később	Az átírástól, gyakorlatilag azonnal
Kockázat	Átadási csúszás, és a kész épület eltérhet a látványtervtől	Ismert épület és bérlőpiac, viszont idősebb műszaki állapot
Kiszállás	Szerződés-átruházással már átadás előtt, jellemzően a vételár 30-40%-ának kifizetése után	Normál továbbértékesítés bármikor
Hibaellenőrzés	Átadás előtti hibaellenőrzés kritikus, a hibák még a fejlesztő felelőssége	Műszaki állapotfelmérés vásárlás előtt

A kockázat természetét érdemes pontosan látni. A még épülőnél a fő kérdés az idő és a minőség: mikor adják át, és pontosan azt kapod-e, amit a látványterven láttál. Ezért számít a fejlesztő átadási múltja többet, mint bármelyik brosúra. A kész ingatlannál ezek a kérdések eltűnnek, ott az épület korát, a közös költség (service charge) szintjét és a tényleges bérlői keresletet kell megvizsgálni.

Melyik befektetőtípushoz melyik illik?

Négy jellemző vevőtípussal találkozunk, és mindegyiknél elég egyértelmű a válasz.

Havi bevételre vásárolsz: kész. A tőkéd az átírástól termel, a 6-8%-os bruttó hozam már az első évtől valódi pénz, és az épület bérlői keresletét vásárlás előtt látod. Minden hónap, amit egy építkezésre vársz, kiesett bevétel.

Értéknövekedésre játszol: még épülő. Alacsonyabb belépőár, részletekben elosztott fizetés, és ha a piac veled van, már átadás előtt kiszállhatsz átruházással. Azt, hogy 2026-ban hol tartanak az árak és merre mozognak a hozamok, a 2026-os dubaji piaci elemzésünkben szedtük össze.

A tartózkodási engedély a cél: jellemzően kész. Az Arany Vízum (Golden Visa) küszöbe 2 millió dirham, nagyjából 166 millió forint értékű ingatlanbefektetés, és 10 évre szóló, megújítható tartózkodási engedélyt ad. Kész ingatlannál a tulajdoni okirat heteken belül a kezedben van, így a kérelem is hamar beadható. Még épülőnél a jogosultság a vásárlás felépítésétől függ, ezt minden ügyfelünknél még a foglaló előtt ellenőrizzük.

Költözést tervezel: a dátum dönt. Ha két éven belül jönnél, vegyél készet, és költözz be, vagy add ki addig is. Ha a költözés három-öt évre van, a még épülő fizetési ütemezése pont a felkészülési idődhöz igazodik, és átadáskor vadonatúj lakásba érkezel. Azt, hogy melyik városrész melyik élethelyzethez és stratégiához illik, a dubaji városrész-útmutatóban hasonlítottuk össze.

Mit nem látsz Budapestről?

Azt, hogy melyik fejlesztő ad át időben, és melyik épületben kel el napok alatt egy bérlemény. A hirdetésben minden projekt egyformán fényes, a látványtervek egyformán meggyőzőek, a „garantált hozam” feliratok egyformán magabiztosak. A különbség az utcáról látszik: végig kell járni a fejlesztő korábbi épületeit, és megnézni, hogyan öregszenek.

Mi ezt vásárlás előtt megtesszük. Megnézzük, mennyit csúsztak a fejlesztő korábbi projektjei, milyen minőségben adták át őket, és hogy a kész épületeiben mennyire pörög a bérbeadás.

„A látványterv mindig gyönyörű. Engem az érdekel, hogy a fejlesztő előző három projektje mikor készült el, milyen minőségben, és hogyan néz ki öt évvel az átadás után. Ezt úgy tudod meg, hogy végigjárod az épületeit, nem a prospektusból.” (Pádár Dávid, társalapító)

És amikor a még épülő lakásod elkészül, jön a lépés, amit a távolból a legnehezebb intézni: az átadás előtti hibaellenőrzés. Átvétel előtt minden szobát összevetünk a fejlesztő specifikációjával, és a hibákat dokumentáljuk, hogy még a fejlesztő költségén javítsák őket. Egy kész otthont veszel át, nem egy hibalistát.

Ha azon gondolkodsz, a kettő közül melyik illik a saját számaidhoz, beszéljük át egy privát konzultáción. Először a céljaidat nézzük meg és modellezzük a befektetést, ingatlant csak utána mutatunk. A teljes vásárlási folyamathoz pedig ott a dubaji ingatlanvásárlási útmutató, egy hívás sem kell hozzá.

Amit a befektetők kérdeznek tőlünk

Mit jelent a még épülő (off-plan) ingatlan Dubaiban?

Olyan lakás vagy villa, amit még az épület elkészülte előtt veszel meg közvetlenül a fejlesztőtől, alaprajz és látványterv alapján. A vételárat részletekben, a fejlesztő fizetési ütemezése szerint fizeted.

Biztonságban van a pénzem, amíg az épület el nem készül?

A befizetéseid letéti számlára kerülnek, és a fejlesztő csak a kivitelezés előrehaladtával jut hozzájuk. Vásárlás előtt a fejlesztő átadási múltját is ellenőrizzük.

Kaphatok jelzáloghitelt még épülő ingatlanra?

Igen, de a bankok még épülő ingatlanra legfeljebb a vételár 50%-áig finanszíroznak. Kész ingatlanra külföldiként általában az érték 50-60%-át adják.

Mennyi idő alatt zárul le egy kész ingatlan vásárlása?

Az elfogadott ajánlattól a tulajdoni okiratig általában 4-6 hét. Jelzáloghitelnél az előzetes banki jóváhagyás fizetett alkalmazottként 3-5, vállalkozóként 7-10 munkanap.

Eladhatom a még épülő ingatlant, mielőtt elkészül?

Igen, a szerződés átruházásával már átadás előtt kiszállhatsz. A feltételek fejlesztőnként eltérnek, jellemzően a vételár egy meghatározott részének kifizetése után engedik.